Články

Přestavby a přístavby s novým vymezením bytových jednotek z pohledu investora

16.4.2019

Jedním z oblíbených investičních záměrů je koupě stavby nebo její části za účelem přestavby nebo přístavby, při které dojde k renovaci stávajících bytových jednotek, nebo vzniknou bytové jednotky nové. Tímto způsobem lze koupit starší bytový dům a přestavět jednotlivá patra se zachováním nosných zdí, půdní prostory, do kterých se vybuduje adekvátní přístup (schodiště), opatří se rozvody, izolacemi, rozdělí příčkami a tak vzniknou nové byty, anebo i část (spoluvlastnický podíl) na budově, kde dohodou spoluvlastníků dojde k vymezení prostor výhradně určených jednotlivým spoluvlastníkům a ty jsou pak předmětem renovace nebo přestavby na nové byty. Na takové investiční záměry nemusí vždy být potřeba částky v řádech vyšších desítek či stovek milionů, na koupi podílu na budově nebo půdní vestavby často stačí i částky v řádu okolo deseti milionů či nižších desítek milionů, další miliony nebo nižší desítky milionů je pak potřeba vyhradit v rozpočtu na samotnou přestavbu (částkami se pohybujeme v intencích pražského realitního trhu).

Podobné investice mají svůj stavebně-technický rozměr, kdy budova, zejména rozložení nosných zdí, schodů a vedení rozvodů, musí „jít naproti“ investičnímu záměru vybudování nových bytů. Dále má rozměr finanční: kupní cena nemovitosti, podílu na nemovitosti nebo části nemovitosti musí být taková, aby se investor vešel s náklady na přestavbu, provizí za zprostředkování, daní z nabytí věcí nemovitých (pokud se kupuje nemovitost a nikoli společnost), náklady za služby, dalšími náklady a rezervou do rozumného rámce, kde nákladově záměr vychází výrazně lépe, než součet tržní ceny bytů po rekonstrukci. Nemalý dopad, hlavně z hlediska harmonogramu a nákladů, mají i právní záležitosti. Jednak jde o náklady na samotnou akvizici – často je potřeba vyřešit zástavy, věcná břemena, exekuce a jiné právní zátěže a jednak jde o náklady na vymezení nových bytových jednotek.

V dnešním článku se stručně zastavíme u druhé položky – postupu a nákladů při vymezování nových bytových jednotek. S čím by měl investor počítat, bude-li vymezovat nové bytové jednotky? Především bude potřeba nechat si připravit prohlášení vlastníka o vymezení bytových jednotek. Prohlášení má textovou část a dále má grafické přílohy, ve kterých jsou zakresleny jednotlivé místnosti a uvedeny jejich výměry. K tomuto účelu obvykle stačí projektová dokumentace z přestavby, pokud by nestačila (např. by byla provedena pro část budovy, část by zůstala v původním stavu a předchozí projektovou dokumentaci by nebylo možné použít, protože už vůbec není k dispozici, nebo je nepřesná), je potřeba nechat jednotky nově zaměřit. Zaměření jedné jednotky se pohybuje v řádu vyšších stokorun až nižších tisíců, časově (od objednání firmy do konečného výstupu) jde o jednotky dnů, maximálně několik málo týdnů. Samotnou přípravou prohlášení vlastníka (dříve nazývané „prohlášení vlastníka o vymezení bytových jednotek“, dnes už jen „prohlášení vlastníka“) je nutné přenechat advokátovi s adekvátní specializací a zkušenostmi v právu nemovitostí. Jde o dokument s jasně daným obsahem a drobné terminologické odchylky mohou vést k tomu, že příslušný katastrální úřad na základě prohlášení jednotky nezapíše, čímž se věc nepříjemně prodlužuje (např. je známé trvání některých katastrálních úřadů na používání označení „byt“ a neakceptování označení „bytová jednotka“). Je také potřeba počítat s tím, že při vymezení 5 a více jednotek, z nichž 3 a více jsou ve vlastnictví různých vlastníků, vznikne povinnost vytvořit SVJ (Společenství vlastníků jednotek), je tedy potřeba počítat ještě s přípravou dalšího dokumentu, Stanov společenství vlastníků jednotek. Ty opět připraví specializovaný advokát (notářský zápis se nevyžaduje). Je-li bytových jednotek resp. vlastníků méně, postačí ustanovení správce, který je opět určen v prohlášení vlastníka. Časově je potřeba rozlišovat 2 roviny: čas, který advokát potřebuje na přípravu prohlášení a čas, který má katastrální úřad na vklad práv. Advokát připraví prohlášení vlastníka a případně i stanovy v řádu jednotek dnů nebo několika málo týdnů (jde-li o rozsáhlejší projekt), katastrální úřad má na vklad práv 30 dní. Finančně bychom se za vypracování prohlášení vlastníka měli obvykle pohybovat někde v řádech desetitisíců za právní služby, stanovy v řádu nižších desetitisíců a dále je potřeba počítat se správním poplatek ve výši 1.000,- Kč.

Z pohledu investora tedy právní služby při vymezení bytových jednotek tvoří spíše menší nákladovou položku, bereme-li v úvahu celkové investiční náklady. Je s ní ale potřeba dopředu počítat a do rozpočtu ji zahrnout. Ještě důležitější je dobrý time management investice, hlavně ve vztahu k případné potřebě zaměření bytů, o kterém je potřeba vědět s předstihem (tj. nechat si tuto skutečnost s předstihem advokátem zjistit) a včas jej objednat. I samotné vypracování prohlášení a případně i stanov je třeba advokátovi zadat s takovým předstihem, aby nevznikla prodleva mezi ukončením přestavby a vymezováním jednotek. V konečném důsledku je správné zvládnutí této otázky investorem věcí, která vylepší návratnost investice i jeho dojem z dobře odvedené práce.

JUDr. Ondřej Dokoupil